Comprar um imóvel exige mais do que atenção ao preço, ao contrato e à matrícula. Em alguns casos, o risco pode estar na situação fiscal de quem vende.

Recentemente, a 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça validou a venda de um imóvel feita por sócio de empresa com dívida fiscal, afastando a caracterização de fraude à execução.

No caso analisado, o vendedor ainda não havia sido incluído pessoalmente na execução fiscal e, no momento da venda, apresentou Certidão Negativa de Débitos. Ou seja, o comprador adotou cautelas, consultou documentos oficiais e não encontrou impedimento aparente para a aquisição.

A discussão é relevante porque o Código Tributário Nacional prevê a presunção de fraude quando há alienação de bens por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, especialmente quando o crédito já está inscrito em dívida ativa.

No entanto, o julgamento mostra que essa presunção não deve ser aplicada de forma automática. A boa-fé do comprador, a diligência na análise prévia e a confiança nas informações fornecidas pelo próprio Poder Público podem ser elementos importantes para afastar a constrição do bem.

O precedente não elimina os riscos em operações imobiliárias envolvendo empresários, sócios ou empresas com histórico fiscal. Pelo contrário: reforça a importância de uma due diligence tributária bem feita antes da conclusão do negócio.

Na prática, antes de adquirir um imóvel, é recomendável verificar certidões fiscais, execuções em andamento, eventuais redirecionamentos contra sócios, indisponibilidades patrimoniais e demais fatores que possam afetar a segurança da operação.

A principal lição do julgamento é simples: em matéria tributária, a proteção do comprador depende, muitas vezes, da prova de que ele agiu com cautela e boa-fé.

Autor: Pedro Henrique Pachá Botaro