Muita negociação imobiliária antiga foi resolvida “no contrato de gaveta”.
O problema é que, anos depois, quando o antigo vendedor falece, o imóvel ainda aparece no Registro de Imóveis e no cadastro da Prefeitura em nome dele.
E aí surge a dúvida: esse bem entra no inventário?
A resposta, em regra, é sim, ao menos para ser tratado no inventário, porque, sem registro, a propriedade imobiliária não se transfere.
Isso não significa, necessariamente, que o imóvel deva ser partilhado como se ainda integrasse livremente o patrimônio do falecido.
Se já houve compromisso de compra e venda, quitação e posse transmitida, o que existe, muitas vezes, é uma obrigação pendente de formalização pelos herdeiros.
Outro ponto que costuma gerar dor de cabeça é o IPTU.
Mesmo quando o contrato atribui expressamente esse encargo ao comprador, isso não impede, por si só, a cobrança pelo Município em face de quem ainda figura como proprietário registral.
Não bastasse, o CTN é claro ao dizer que convenções particulares não podem ser opostas à Fazenda para modificar o sujeito passivo da obrigação tributária.
Na prática, isso significa que simplesmente mencionar o imóvel na escritura de inventário ou afirmar que o IPTU é de responsabilidade do comprador não blinda automaticamente os herdeiros perante a Prefeitura.
Essa previsão ajuda no plano interno, inclusive para resguardar direito de regresso, mas não substitui a regularização registral.
Por isso, em casos assim, o caminho mais seguro passa por tratar expressamente o imóvel no inventário, reconhecer o negócio pretérito e, na sequência, providenciar a outorga da escritura definitiva ou a adjudicação compulsória.
Portanto, o verdadeiro problema não costuma estar no negócio jurídico em si, mas na falta de formalização posterior.
E, por sinal, o que parecia resolvido há décadas acaba reaparecendo justamente no momento mais sensível para a família: o inventário.
Regularizar cedo evita passivo fiscal, insegurança patrimonial e discussões desnecessárias entre herdeiros e compradores.
Autor(a): Dib Kfouri Neto
