Desde julho de 2010, o Tribunal de Justiça de São Paulo, com o objetivo de uniformizar a jurisprudência e, assim, acelerar o julgamento de questões já pacificadas, vem publicando suas próprias súmulas.
De forma a facilitar o entendimento, a revista Consultor Jurídico, definiu súmula como “o registro da interpretação pacífica ou majoritária adotada por um tribunal a respeito de determinada matéria jurídica. Ela tem duas finalidades: tornar pública a jurisprudência da corte e promover a uniformidade das decisões.”
E a súmula 01 do TJ/SP versa exatamente sobre os direitos do comprador e do vendedor no caso de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel.
Súmula 01. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Isto significa que, na hipótese de desfazimento do contrato, o comprador tem o direito de reaver a quantia que pagou até então.
Mas, antes da devolução, é direito do vendedor deduzir e reter os gastos que teve (i) com administração e propaganda e (ii) com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
O direito de retenção quanto aos gastos próprios de administração e propaganda foi apreciado neste blog, no texto de 23/04/2012 (http://www.hageadvogados.com.br/?p=3321).
Já os aluguéis pelo período de fruição do imóvel, ou simplesmente “aluguéis de fruição”, tratam-se de indenização devido ao vendedor pelos meses que o comprador, estando inadimplente, ficou residindo no imóvel.
(…) não se pode deixar de sopesar que os adquirentes usufruíram do imóvel por relevante período, sem qualquer ônus, uma vez que as importâncias por eles pagas à vendedora, serão devolvidas, demonstrando-se lógica e razoável a imposição de valor locatício a ser compensado, propiciando, assim, aos demandantes o retorno ao status quo ante, sem que haja enriquecimento ilícito de qualquer dos contratantes, ponderando-se, ainda, as nuances do caso concreto, a apontar no sentido da almejada contraprestação pelo ocupação do imóvel. (Apelação Cível nº. 0045562-20.2008.8.26.0562, 6ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, Desembargador Roberto Solimene, de 16/12/21010)
Assim, os “aluguéis de fruição” têm o escopo de evitar o enriquecimento ilícito do comprador inadimplente e assegurar, juntamente com a devolução das parcelas pagas e o direito as demais retenções, o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, o retorno a situação anterior à assinatura do contrato.
E este “aluguel de fruição”, conforme decisões do TJ/SP, tem sido arbitrado entre 0,5% a 1% do valor do imóvel, em consonância, inclusive, com os valores estabelecidos pelo mercado locatício.
Dib Kfouri Neto
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