Primeiramente, a documentação da gleba ou a área das partes parceiras devem ser analisadas juridicamente, bem como, os estudos técnicos das características do solo e as de caráter sócio-ambientais e urbanas em conformidade com as diretrizes do Plano Diretor de desenvolvimento e a presente Lei de Parcelamento do solo.
Formas de parceria da gleba.
I – Parceria por permuta.
A forma mais comum para esta parceria é o dono da gleba permutar o valor da área por lotes edificados, para isso, as partes farão um pré-contrato de compromisso de compra e venda, e em seguida quando a incorporação já estiver apta a ser levada ao cartório de registro de imóveis, a incorporadora emitirá uma nota promissória pro soluto subscrevendo um contrato de compra e venda.
Paralelamente à escritura de compra e venda firma-se uma confissão de dívida com pagamento em moeda corrente do valor ou através de dação em pagamento caracterizando-se a permuta.
II – Parceria por criação de SPE.
A incorporadora e o dono da gleba firmam parceria e criam uma sociedade de propósito específico. A SPE é pessoa jurídica de direito privado, tendo obrigações e direitos como qualquer outra sociedade.
Os parceiros terão respectivamente o recebimento de sua quota parte, conforme o ajuste da distribuição dos lucros.
III – Parceria por mandato.
Conhecida como sociedade em conta de participação. Embora se utilize o termo de sociedade, não haverá uma sociedade personificada, pois somente terá validade em relação aos sócios.
IV – Parceria por consórcio.
Já a sociedade por consórcio o incorporador e o dono da gleba, tem obrigações distintas agindo com transparência. O fisco se beneficia desta transparência, tendo em vista que cada parte terá uma realidade tributária bem distinta uma da outra.
V – Parceria para incorporação do programa federal MCMV.
Para imóveis comercializados na faixa salarial de 0 a 3 salários mínimos, quem compra a área é a CEF, na qual paga o valor de avaliação diretamente ao dono da gleba e ao incorporador o valor equivalente a edificação.
Para os imóveis destinados aos consumidores com faixa salarial de 3 a 10 salários mínimos o procedimento passa a ser regra, porém com um ente financiador, o qual para a área diretamente ao dono da gleba e a edificação para o incorporador.
A vantagem de pagar diretamente ao dono da gleba é vantajoso ao incorporador, porque se assim não fosse teria um aumento expressivo da PIS/COFINS.
Por fim, dentre todas as modalidades abordadas, a mais benéfica na parceria entre a incorporadora e o dono da gleba é a criação de uma SPE, tendo em vista que esta operação é bem vista pelos bancos, garantindo aos parceiros melhores acessos as linhas de crédito para realização da obra.
Rodrigo Dias
Kommentit